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未参与迪士尼项目 陆家嘴举债50亿攻商业地产

2020-01-14 14:20:32来源:励志吧0次阅读

上海大型国资企业陆家嘴集团,正在酝酿新一轮房地产扩张计划。

月25日,该集团旗下公司——上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(60066 ,以下简称“陆家嘴股份公司”)副总经理蒋平接受本报记者专访时透露,公司今年将通过银行贷款、发行公司债及其他方式负债经营不超过50亿来进一步加强公司重大项目的投资开发力度。

业务由单一的土地批租经营模式,加速向土地批租和持有物业收租并重转型,“转型后,公司土地批租比重会下降,商业物业比重会有明显增加”。

月,陆家嘴股份公司联合兄弟公司以不超过17.6亿元收购了浦项商务广场大厦。

之前一些投资者议论,在上海拟建的迪士尼项目与陆家嘴有涉。对此蒋平明确表示,公司曾三度公告澄清此事,陆家嘴没有涉及迪士尼项目,“肯定是一分钱也没有参与”。

抄底商业地产

月19日,陆家嘴集团旗下两大公司——陆家嘴股份公司、上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司分别出资50%,以不超过17.6亿元 (约2.5亿美元)收购上海浦项商务广场大厦,比该大厦最初报价4亿美元下降了 7.5%。

浦项商务广场大厦位于上海陆家嘴金融区世纪大道,为高品质甲A写字楼,由美国著名建筑师贝聿铭设计,总建筑面积981 0平方米,主楼地上 4层、裙楼4层、地下4层。

2000年该大厦建成并投入使用,股权一直由韩国浦项100%持有,当初投资额约为1.5亿美元。多年来,大厦一直保持单一业主、长期出租的商业模式,目前该大厦出租率不低于80%,租户多为外资银行和跨国公司总部。

据易居分析师薛建雄介绍,在楼市高峰时,浦项商务广场大厦这一地段的办公物业售价曾超过7万元/平方米。而这笔收购,该大厦的成交价格仅为1.8万元/平方米,即便不计算地下面积,成交价格也不到2.6万元/平方米。

如此低价抄底,陆家嘴股份公司可谓捡了个大便宜。蒋平笑称,这个项目的地块原先就是从公司批租出去的,公司对这个楼的建设过程很清楚。

蒋平认为,收购浦项商务广场大厦是一个比较好的开端,符合陆家嘴股份公司向商业地产战略转型的策略。“公司对这个楼非常看好,这个收购价格也不是很贵,且出租给公司带来很多现金流。”据市场人士介绍,该大楼目前年租金约为1.5亿元。

针对外界对陆家嘴股份公司 “死守”陆家嘴,坐吃土地批租而对外扩展力度不够的质疑,蒋平认为,公司也在考虑上海及其他省市项目,“如果有好的项目,我们是会参加招拍挂的,甚至可以考虑加大投资。”

与大多数房地产公司开发住宅不同,陆家嘴股份公司更希望开发甲级写字楼,以及一些囊括写字楼、商场、酒店、高档住宅的群体组合项目。

“现在是一个收购的比较好的机会,”蒋平认为,陆家嘴股份公司资信不错,资金状况还不错,银行也都愿意贷款给公司,“钱不是公司最大的问题,关键在于精选项目,比如浦项商务广场大厦这种类似的项目,我们是不会放弃的。”

加速业务转型

“一切围绕转型来做。”蒋平说,陆家嘴股份公司正处在由单一的土地批租经营模式,向土地批租和长期持有物业出租并重的转型加速阶段。据介绍,目前土地批租占该公司利润的百分之八九十,预计在未来几年里,土地批租仍将是一个比较好的收入来源。

目前,该公司所剩地块已经不多,预计今后几年土地批租占利润比重将下降至百分之五六十左右。而另一块公司主营业务——长期持有的商业地产,其租金占利润比将会明显上升,项目包括已经在租的浦项商务广场大厦、渣打银行大厦等。

此外,一些短期开发的住宅项目,也将成为陆家嘴股份公司利润的增长点。据介绍,总建筑面积80多万平方米的天津虹桥国际社区项目,一期10.6万平方米去年底已经开工,预竣工日期为2010-2012年,其余两期也将在5年左右完工,“这对公司短期收入起到平衡作用。”

蒋平说,单靠土地批租已经难以为继,陆家嘴股份公司的业务转型势在必行。

随着土地招拍挂制度推出,及国家对土地的严格控制,上海国资房企从手里拿地的“特权”已经不再。蒋平说,从2001年后,再也没有土地给陆家嘴股份公司了;至2004年,公司手里掌握的土地已经非常少,这使得陆家嘴股份公司要和其他房地产公司一样,通过市场行为去拿地。

截至2008年底,陆家嘴(含控股子公司)已拥有各类竣工及在建的商业地产面积约68.14万平方米;2008年全年,陆家嘴实现房产租赁收入2.55亿元;在公司全年8.86亿元利润中,房产租赁业务的利润贡献率达到了10.4%。房产租赁收入和房产租赁对利润的贡献率分别比2004年开始转型战略时增加了275%和44 %。

未来几年,对陆家嘴股份公司业务影响较大的项目是:地上建筑面积 0万平方米的塘东总部基地和地上建筑面积达87万平方米的包括商业和住宅项目的天津虹桥国际社区等。

按照测算,如果这三个项目全部出售,其利润将超过100亿元。但陆家嘴股份公司内部人士表示,不可能全部出售,长期持有商业物业将是公司今后的主营业务之一。

蒋平认为,随着上海“两个中心(金融和航运)”获批,一批金融机构还将陆续集中在陆家嘴以及世纪大道的甲级写字楼里,而公司长期持有的写字楼项目也主要集中在该区域,长期趋势看好。

而在中原证券分析师魏博看来,陆家嘴股份公司的优缺点都很明显。优点是,土地批租收入稳定,持有物业价值高;缺点是,市盈率比较高,扩 度不够大。另外,受金融危机的影响,新建项目能否顺利招商和经营,将会极大的影响该公司未来租金收入。

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